乱占耕地建房将面临哪些处罚？广西出台了什么*策规范农村新增宅基地审批和建房管理？广西如何加快推进农村“房地一体”不动产确权登记发证工作？答案来了赶紧来瞧瞧！
乱占耕地建房将面临哪些处罚？
广西自然资源厅业内人士为您解读
乱占耕地建房是近年农村发展的一大乱象。年7月，自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，提出不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。
那么，如何理解“八不准”中的专业常识？4月19日，广西壮族自治区自然资源厅相关负责人进行了解读。这位负责人说，“八不准”中提到了耕地和永久基本农田两个重要的概念。根据有关规定，耕地包括水田、水浇地、旱地，指第二次全国土地调查（以下简称“二调”）成果为耕地且未依法依规变更用途或现状为应按耕地管理的土地，以及“二调”后各年度通过土地整理复垦开发等途径新增加的耕地或按耕地管理的土地。具体情形如:长年耕种的纯耕地；休耕、撂荒的耕地;应按照耕地管理的园地、林地、草地、坑塘等用地；应按照耕地管理的设施农业用地；应按照耕地管理的地面已硬化的乡村广场等用地；自然资源管理部门认定为耕地，但林业管理部门认定为林地等。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
《基本农田保护条例》规定，永久基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。
农民承包的土地在土地利用总体规划中是什么地类，如何了解？对此，该负责人表示，有两个途径可查询了解：一是按照《土地管理法》第35条的规定，乡（镇）人民*府应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告，并设立保护标志。公众可以通过公告和保护标志了解具体地块是不是永久基本农田；二是可以按照《*府信息公开条例》的规定，向所在地*府申请信息公开，了解土地规划用途情况。
那么，违反“八不准”将面临怎样的处罚？该负责人表示，依据有关法律法规，违法者须承担相应的法律责任：
关于不准占用永久基本农田建房。《土地管理法》规定，国家实行永久基本农田保护制度。永久基本农田划定后，除国家能源、交通、水利、*事设施等重点建设项目经国务院批准可以占用外，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。
根据上述规定，基本农田除法定情形并经国务院批准可以作为建设用地外，只能作为耕地使用。违法占用永久基本农田建房，不符合土地利用总体规划。
根据《土地管理法》第77条的规定，未经批准，违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，由县级以上人民*府自然资源主管部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。《土地管理法》第78条规定，农村村民非法占用土地建住宅的，由县级以上人民*府农业农村主管部门责令退还占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。因此，不管是农村村民还是其他主体非法占用永久基本农田建房，均面临被拆除建筑物和其他设施的处罚。
另外，《刑法》第条规定：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上的，属于数量较大。所以，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上建设的，造成种植条件毁坏的，涉嫌非法占用农用地罪，要依法追究刑事责任。
关于不准强占多占耕地建房。这里包含两个方面，一是强占耕地建房，即未经合法审批占用耕地建房，二是多占耕地建房，即超出了合法批准面积。强占耕地建房，根据《土地管理法》第77条、78条规定处罚。多占耕地建房，多占的部分也属于未经批准占用。农村村民建住宅多占的，以非法占用土地论处，适用《土地管理法》第78条第一款规定处罚；其他主体多占的，按照《土地管理法》第77条规定处理。
关于不准买卖、流转耕地违法建房。《土地管理法》第2条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《农村土地承包法》第36条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。该法第38条规定，土地经营权流转不得改变土地所有权性质和土地的农业用途。
随着农业规模化种植的推进，流转耕地的情况在农村非常普遍，但最重要的原则之一是不能改变土地的农业用途。买卖、流转耕地非法建房的行为是违法的。
对非法买卖土地的，《土地管理法》第74条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民*府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
该法第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民*府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《农村土地承包法》第63条规定，承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民*府有关主管部门依法予以处罚。该法第64条规定，土地经营权人擅自改变土地的农业用途，承包方不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地造成的损害应当予以赔偿。
另外，按照最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法转让、倒卖基本农田达到5亩以上、一般耕地达到10亩以上、非法获利达到50万元以上，或具有其他恶劣情节的，要依法追究刑事责任。
关于不准在承包耕地上违法建房。《土地管理法》《农村土地承包法》规定，承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设。擅自将承包地用于非农业建设的，属于非法占地行为，对建设主体依照《土地管理法》第77条、78条等有关规定处罚。按照《农村土地承包法》规定，承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。
关于不准巧立名目违法占用耕地建房。这里的“巧立名目”并不是法律概念，而是实际中遇到的情况太多且千差万别，无法概括或列举，此处用了“巧立名目”一词。在自然资源部、农业农村部农村乱占耕地建房问题专项整治有关工作新闻发布会上，相关人员解读时指出，“乡村振兴”“美丽乡村”“新农村建设”“设施农业”、易地扶贫、移民搬迁等涉及非农业建设的，均须依法办理用地审批手续。针对这些情况作出禁止性的规定，旨在防止再出现以各种名义未经批准占用耕地搞休闲、旅游、养老等非农业产业。但是，不管如何“巧立名目”，只要未经批准占用耕地建房的，均应依照《土地管理法》等有关规定处罚。
关于不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。按照《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。已经拥有宅基地的农户，不得再占用土地建房。农村村民出卖、出租、赠予住宅以后，再申请宅基地的，不予批准。没有宅基地但符合当地宅基地分配条件的农户，需要建房的，必须按照程序提出宅基地和建房申请，经过批准后使用宅基地来建房。在审批中原则上优先使用村内空闲地、未利用地，尽量少占和不占耕地。确实需要占用耕地建房的，必须按照规定的程序依法经过审批以后才能在批准的土地上建房，不得未批先建、边报边建、少批多建。违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不可能获得批准，因此实质上属于未批先建，应依照《土地管理法》第78条的规定处罚。
关于不准非法出售占用耕地建的房屋。这条“不准”与其他七个“不准”不同，其他七个“不准”均是不准建房，这个“不准”是针对“出售房屋”的行为。自然资源部、农业农村部农村乱占耕地建房问题专项整治有关工作新闻发布会上，相关人员指出，违法占用农民集体所有的土地特别是耕地建的房屋属于违法建筑，相关买卖行为不受法律保护，不能办理不动产登记。因此，应予以禁止。
实践中，小产权房以及农民在自己耕地上建设房屋出售给他人即应属于此类。该类房屋的买卖行为不受法律保护，不能办理不动产登记，其占地未经批准，属于非法占地行为，应依照《土地管理法》规定处罚，但对出售行为，因属于民事行为，应按照《合同法》的规定处理。
关于不准违法审批占用耕地建房。《土地管理法》对用地审批规定了明确的机关、程序。《土地管理法》第79条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法批准征收、使用土地行为，永久基本农田达到10亩以上、一般耕地达到30亩以上的，以及虽未达到上述标准，但造成直接经济损失30万元以上，造成耕地大量毁坏等恶劣情节的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员要依法追究刑事责任。
广西出台*策规范农村新增
宅基地审批和建房管理
为贯彻*中央和国务院关于开展农村乱占耕地建房专项整治的决策部署，严格落实农村乱占耕地建房“八不准”要求，年11月，广西壮族自治区自然资源厅、农业农村厅、住房和城乡建设厅联合出台了《关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（以下简称《通知》），进一步明确和规范农村新增宅基地审批和建房管理，保障农村村民合理的建房需求。
广西农村建房用地“新规”主要内容包括哪些？4月19日，广西壮族自治区自然资源厅相关负责人对此进行了解读。这位负责人说，《通知》共分为6个部分，主要就农村新增宅基地申请条件及面积标准、农村新增宅基地审批和建房规划许可管理、用地建房全过程管理、农村村民住宅用地的农转用审批、申请办理不动产登记和工作要求等方面作了规定。
《通知》明确了农村新增宅基地申请条件及面积标准，严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村宅基地面积，平原地区和城市郊区每户不得超过平方米，丘陵地区和山区每户不得超过平方米。新增农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过平方米。
《通知》明确了农村新增宅基地审批和建房规划许可管理程序和审批机关，提出符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交书面申请，村民小组初审并公示后将相关材料交村级组织审查，村级组织审查通过后报送乡镇*府，由乡镇*府审核批准。
《通知》规范了乡村建设规划许可管理。针对全区各地难以做到村庄规划全覆盖的客观实际，明确了对农民建房实施乡村建设规划许可的审核标准和要求。已有“多规合一”实用性村庄规划的，要严格按规划落实；暂时没有村庄规划的，由各县（市、区）制定农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则，对符合管控办法或设计通则的予以通过审查；暂不符合前两款规定情形的，在符合用途管制基本原则下，不占用永久基本农田，不占或少占耕地，不在已查明的地质等自然灾害隐患点内，符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。
《通知》要求，严格用地建房全过程管理，改进农村村民住宅用地的农转用审批。对于农村用地建房，乡镇*府应组织有关人员加强报建服务和过程监管，全面落实“三到场”要求。经批准的农村村民住宅建设占用农用地的，农用地转用审批事项委托县级*府批准。对于合理的农民建房所需新增建设用地计划指标实行核销制，农民建房经批准确需占用耕地的，由县级自然资源主管部门统一落实占补平衡。不得向建房农民收取新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。同时，要依法申请办理不动产登记，农户建房通过乡镇*府验收后，应及时向县级不动产登记部门申请办理不动产登记。
《通知》提出了几项规范农村新增宅基地审批和建房管理的有利举措。一是农村宅基地和乡村建设规划许可证合并办理。符合宅基地申请条件的农户，提交书面申请办理宅基地申请手续，由乡镇*府审批，包括宅基地审批和乡村建设规划许可证发放。不需再单独办理乡村建设规划许可证。二是规范收费。农村宅基地用地建房申请审批和不动产登记颁证全过程除了收取规定的工本费外，不得向农民收取其他费用。对于合理的农民建房所需新增建设用地计划指标实行核销制，新增建设用地土地有偿使用费由市、县（市、区）人民*府负责统筹解决。农民建房经批准确需占用耕地的，由县级自然资源主管部门通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。
同时，《通知》体现了鲜明的特色亮点：
一是改革宅基地审批。将原规定宅基地审批由农户申请，乡（镇）人民*府审核和市、县人民*府审批（包括农转用审批），改为农户申请，乡（镇）人民*府审批宅基地。涉及农用地转用的由县级自然资源主管部门负责承办，县级*府批准。建房通过验收后依法办理不动产登记。改革后，申报材料更加精简，审批流程更加优化，审批环节明显减少，要求更加规范，在全国处于领先水平。
二是明确各部门职责。农村村民住宅用地，由乡镇*府审核批准。明确自然资源、农业农村和住房城乡建设等部门职责，县级自然资源、农业农村和住房城乡建设等主管部门应将有关许可事项授权或委托乡镇*府，并向乡镇*府提供相关资料、图件等，由乡镇*府统筹农村新增宅基地审批和建房管理工作，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的联审联办制度。
三是简化审批流程。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位提交书面材料向所在村民小组申请，村民小组审查并公示后将相关材料交村级组织审查，审查通过后报送乡镇*府，由乡镇*府审核批准，出具《农村宅基地批准书》和发放乡村建设规划许可证。
四是规范申报和审批材料。一表一书申请，新增宅基地申请只需提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》；一表审批，乡镇*府审查审批过程材料只有《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。同时规范了申报和审批涉及的材料格式。
五是改进农村村民住宅用地的农转用审批。符合国土空间规划（包括土地利用总体规划和城乡规划）的农村村民住宅建设占用农用地的，农用地转用审批事项委托县级*府批准。由县级自然资源主管部门按批次用地每半年一次性向县级*府提出农村宅基地农用地转用申请。对于合理的农民建房所需新增建设用地计划指标实行核销制，农民建房经批准确需占用耕地的，由县级自然资源主管部门通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡。
六是加快农村不动产登记发证。明确了办理不动产登记需要提交的材料清单，农户建房通过乡镇*府验收后，应及时向县级不动产登记部门申请办理不动产登记。对于符合登记要求、材料完备的，县级不动产登记部门应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并将不动产权证书发放到农户手上。
广西加快推进农村“房地一体”
不动产确权登记发证工作
为贯彻落实*中央、国务院和自治区*委、*府有关乡村振兴战略决策部署，加快推进我区农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权确权登记发证工作，夯实乡村振兴基础，维护和保障农民合法财产权益，今年1月，广西壮族自治区自然资源厅印发了《关于全面开展农村“房地一体”不动产确权登记发证工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，到年底，农村“房地一体”的宅基地和集体建设用地颁证率均达到完成90%以上，基本实现“应登尽登”，建成各级农村不动产登记数据库，自治区、市、县（区）三级的农村不动产数据全面汇交至自然资源部的目标任务。《通知》主要有四大部分内容。一是目标任务。按照农村“房地一体”不动产登记的要求，全面、分类推进农村不动产确权登记工作。二是工作内容。要求全面开展农村“房地一体”不动产权籍调查，依法开展农村不动产确权登记，加强农村不动产信息化建设。三是工作步骤和时间安排。主要分为前期准备阶段、权籍调查阶段、登记发证阶段、汇总上报阶段。四是工作要求。要求加强组织领导，压实工作责任、落实工作经费，保障工作开展、加大督促指导，强化考评问责、加强宣传报道，强化信息报送。《通知》提出了多项便民举措，强调在开展农村不动产登记工作中，要切实做到便民、利民、惠民。对于*府统一组织开展的农村不动产确权登记工作一律不得收取调查测量费和登记费；要以乡镇、村组为单位，集中申请，整乡、整村统筹推进登记发证工作，切实做到“领证在家门口”。《通知》最大亮点是在现有基础上，采用无人机倾斜摄影技术等新技术、新方法开展权籍调查，全面实现我区农村“房地一体”不动产登记和农村不动产登记成果的数字化和信息化管理。《通知》还明确了对违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等不予确权登记的情形以及禁止通过登记将农村违法用地合法化的行为，提出了对乱占耕地建房暂不予登记的要求。
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